Az ingatlanvásárlás jogi és pénzügyi folyamata – lépésről lépésre

Egy saját otthon megvásárlása az egyik legizgalmasabb és legfontosabb döntés, amit valaha meghozunk. Nem csupán egy lakóhelyet választunk: jövőt, biztonságot, egy helyet, amit otthonunkká alakítunk. Ugyanakkor ez az örömteli folyamat számos jogi és pénzügyi buktatót is rejthet – ha nem vagyunk felkészültek, az álom hamar stresszforrássá válhat. Az alábbiakban végigvesszük azokat a főbb lépéseket, amiken minden lakásvásárlónak végig kell mennie, hogy a folyamat zökkenőmentes legyen.

1. Kezdjük a legfontosabb kérdésekkel

Mielőtt belevágnál, érdemes időt szánni néhány alapvető kérdés átgondolására:

• Mennyi pénzt tudsz biztonsággal mozgósítani? Gondolj az önerőre, az ügyvédi költségekre, illetékre, esetleges felújításokra – nem csak a vételár számít.
• Mennyi hitelre van szükséged – és mennyi hitelt kaphatsz? A banki előminősítés segít, hogy ne érjen meglepetés. A teljes megtakarításodat nem érdemes önerőként lekötni, hiszen váratlan költségek mindig adódhatnak.
• Mikorra van szükséged az új otthonodra? A költözés időpontját érdemes már most összehangolni a jelenlegi lakhatásoddal vagy bérleti szerződéseddel.
• Milyen hosszú távra tervezel ott élni? Ez segít eldönteni, hogy kompromisszumos vagy időtálló megoldást keresel.
• Mi a fontosabb: az elhelyezkedés vagy az állapot? Ritkán találni mindkettőből ideálist – de a prioritások tisztázása segít a döntésekben.

2. Dokumentumellenőrzés – még a megtekintés előtt

Sok csalódástól megóvhatod magad, ha már a megtekintés előtt informálódsz az ingatlanról. Minden magánszemély évente két darab tulajdoni lapot ingyenesen lekérhet a magyarorszag.hu felületén. Ha ingatlanközvetítőn keresztül vásárolsz, kérdezd meg, hogy ő megtette-e ezt.

A tulajdoni lap megmutatja, hogy:

• ki a tulajdonos,
• van-e rajta jelzálog, haszonélvezet, végrehajtás vagy egyéb teher,
• és milyen besorolású az ingatlan.

Társasházi lakásoknál különösen fontos az alábbi dokumentumok átnézése:

• Alapító okirat: ez mutatja meg, hogy mely helyiségek tartoznak az egyes lakásokhoz (pl. van-e saját tároló vagy pince).
• Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ): itt találhatók az olyan szabályok, mint például hogy engedélyezett-e airbnb, vállalkozás, iroda vagy szépségszalon működtetése.
• Kérdezz rá: a társasháznak van-e bevételt termelő közös tulajdona (pl. bérbe adott üzlethelyiség), milyen felújításokat terveznek vagy végeztek az elmúlt években.

3. Az adásvételi szerződés jogi alapjai

3.1. Ügyvéd nélkül nincs érvényes szerződés

Magyarországon ingatlan-adásvétel csak ügyvéd által ellenjegyzett, írásos szerződés formájában érvényes. A szerződés tartalmát a felek szabadon alakíthatják, de jogilag kötött formai és tartalmi elemeknek is meg kell felelni.

3.2. Előszerződés – óvatosan!

Előszerződést ugyan lehet kötni ügyvéd nélkül is, de ez nem alkalmas tulajdonjog-bejegyzésre. Az előszerződés alapján senki nem kerül be a földhivatalba, így nem érdemes ilyenkor nagyobb összeget átadni. Ha ragaszkodik hozzá az eladó, csak jelképes, 1% körüli összeget, lehetőleg átutalással adjanak át, és a szerződésben rögzítsék, hogy a rendes adásvételkor ezt foglalóként beszámítják.

3.3. Személyes adatok, biztonságosan

A szerződéshez szükség van a felek:

• teljes nevére,
• születési hely, idő,
• anyja neve,
• lakcím, adóazonosító, személyi igazolvány szám.

Tipp: Már a foglalózáskor érdemes lefotózni a személyi okmányokat, és továbbítani az ügyvéd felé a szerződés-előkészítéshez. Az okmányok érvényességét is ellenőrizni kell!

3.4. Vételár, fizetési ütemezés és kötbérek

A vételár kifizetése általában több lépcsőben történik: foglaló, vételárrész, maradék összeg. A szerződésben rögzíteni kell:

• a pontos ütemezést,
• a foglaló összegét,
• a kötbért késedelmes teljesítés esetén (pl. 5 000 Ft/nap),
• hány nap késedelem után állhat el egyik fél egyoldalúan.

Csak akkor utalj 5–10% foglalót, ha a végleges adásvételi szerződés alá van írva ügyvéd által. A megegyezéskor adott 1%-os előleg később foglalóvá alakítható.

4. Tulajdonjog bejegyzés – földhivatali eljárás

A tulajdonjogot a földhivatal jegyzi be, ez az adásvételi szerződés és annak benyújtása után történik.

• Általános bejegyzési díj: 10 600 Ft.
• Jelzálogjog bejegyzés: 20 000 Ft.
• Soron kívüli eljárás díja: +16 000 Ft (összesen 26 600 Ft), ezt külön kell kérni, külön formanyomtatványon!

A soronkívüli eljárás előnye, hogy az eljárás akár 2 hét alatt lezajlik, míg normál eljárás esetén 30 nap körül is lehet.

5. Vagyonszerzési illeték és kedvezmények

A NAV által kiszabott vagyonszerzési illeték főszabály szerint 4% a teljes vételár után, ha nincs kedvezmény vagy mentesség.

5.1. Mikor jár kedvezmény vagy mentesség?

• CSOK / CSOK Plusz: 2024-től illetékmentesség jár a támogatással vásárolt ingatlanokra.
• Első lakást vásárló, 35 év alatti fiatal: 50%-os kedvezmény, ha az ingatlan értéke nem haladja meg a 15 millió forintot (jelenleg ritka).
• Cserepótló vétel: ha az új lakást az eladás után 3 éven belül vagy előtte 1 éven belül vásárolod, akkor csak az értékkülönbözet után kell illetéket fizetni.

💡 Példa: Eladsz egy lakást 20 millióért, majd veszel egyet 30 millióért → csak 10 millió után kell illetéket fizetned.

5.2. Fizetés és részletfizetés

A NAV akár hónapokkal később küldi ki a fizetési felszólítást. Kérhetsz 12 havi részletfizetést, akár 1 millió Ft-ig automatikusan, ha a kérelmet beadod.

👉 Használj előre illetékkalkulátort:
https://www.money.hu/ingatlan-vagyonszerzesi-illetek-kalkulator

6. Mire elég a jövedelmünk? – Hitelképesség, JTM szabályok

Az ingatlanvásárlás egyik legfontosabb pillére a finanszírozás. Még ha van is jelentősebb megtakarításunk, a legtöbben hitel segítségével tudják csak megvalósítani a lakásvételt. De vajon mekkora összegre vagyunk jogosultak, és hogyan számolnak a bankok?

A válasz kulcsa a JTM szabály, azaz a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) rendelete alapján a bankoknak vizsgálniuk kell, hogy a meglévő és vállalt hitelek havi törlesztőrészletei összesen mekkora terhet jelentenek a jövedelmünkre vetítve.

Mit vesz figyelembe a JTM?

• A bruttó igazolt jövedelmet (munkabér, vállalkozói jövedelem, GYED, stb.).
• A már meglévő hiteleink törlesztőrészleteit.
• A hitelkártyák és folyószámlahitelek teljes keretösszegének 5%-át.
• A választott hitel kamatfixálásának időtartamát (minél hosszabb, annál kedvezőbb elbírálás).

Mekkora lehet a törlesztőrészlet?

Példa:
Ha valaki 620 000 Ft bruttó jövedelemmel rendelkezik, és legalább 10 évig fix kamatozású lakáshitelt választ, akkor legfeljebb 372 000 Ft lehet a havi törlesztője.

💡 Fontos: ezek csak maximális értékek. A bank figyelembe veszi az életkort, a munkaviszony stabilitását és más körülményeket is.

A hitellel és finanszírozással kapcsolatos lehetőségekről külön, részletes blogcikket készítünk, amelyben bemutatjuk a hitelminősítési folyamatot, az önerő szerepét és az aktuálisan elérhető kedvező konstrukciókat is.

7. Birtokba adás – a végső lépés, amire érdemes felkészülni

A szerződéskötés után sokan fellélegeznek, de valójában az egyik legkritikusabb lépés még hátravan: a birtokba adás. Ez az a pont, amikor ténylegesen használatba veheted az új ingatlanodat. Ha azonban nem vagy előrelátó, kellemetlen meglepetések érhetnek.

Jegyzőkönyv – mindenre kiterjedően

A birtokba adáskor jegyzőkönyvet kell készíteni, amelyben rögzíteni kell:

• az összes mérőóra állását (víz, villany, gáz, távhő),
• a fogyasztási helyeket – ezek pontos beazonosítását segíti, ha kéznél van az aktuális közüzemi számla,
• az ingatlan állapotát: repedések, beázások, bontások – érdemes fotókkal dokumentálni.

Mire kell figyelni?

• A vízóra hitelesítése kiemelten fontos: lejárt hitelesítésű vízórát nem minden szolgáltató hajlandó átírni. A birtokba adás előtt ezt érdemes ellenőrizni!
• A FŐTÁV (Budapesten) esetében a távhő átírásához meg kell várni a tulajdonjog bejegyzését. Más közműveknél (pl. ELMŰ, FŐGÁZ) ez általában azonnal elintézhető.
• Személyes ügyintézés ajánlott: az online bejelentések feldolgozása akár 14 napot is igénybe vehet, míg a személyes ügyintézés azonnali hatályú lehet.

Egy fontos, gyakran elfeledett szempont: a NAV

Ha a NAV később úgy ítéli meg, hogy az ingatlan túl olcsón került eladásra, felülvizsgálhatja az adásvételi szerződést, és magasabb illetéket állapíthat meg. Ez leggyakrabban akkor történik, ha az ingatlan vételára 15–20%-kal eltér a környék szokásos piaci értékétől.

📌 Tipp: Birtokba adáskor készíts részletes fotódokumentációt a lakás állapotáról, különösen, ha felújítandó. Ez segít alátámasztani, miért volt az ár reálisan alacsony.

Szeretnél nyugodtan hátradőlni az adásvétel után? A fenti lépéseket követve, megfelelő előkészítéssel és szakértői támogatással valóban élménnyé válhat az új otthon megszerzése – ahelyett, hogy stresszforrássá válna.

Ha kérdésed van, vagy segítséget szeretnél akár vásárlásban, akár felújításban – keress bátran.