Első lakás vásárlása – 6 gyakori hiba, amit szinte mindenki elkövet (és hogyan kerüld el őket)
Első lakásod megvásárlása nemcsak izgalmas, hanem komoly felelősség is. Sok első lakásvásárló tapasztalat híján olyan hibákat követ el, amelyek később súlyos anyagi és életminőségi problémákat okoznak. Ebben a cikkben 6 olyan gyakori hibát gyűjtöttem össze, amelyeket elkerülve sokkal tudatosabb és biztonságosabb döntést hozhatsz.
- Túlzott érzelmi döntések – miért nem elég, ha „szép a lakás”?
A lakásvásárlás egyik legnagyobb buktatója, hogy az első benyomások alapján érzelmi döntést hozunk. Egy világos nappali, egy szép padló, hangulatos fények, vagy akár egy illatos gyertya – mind elterelhetik a figyelmet a fontos tényekről:
- Mennyire praktikus az elrendezés?
- Milyen a fényviszony?
- Mennyi tároló van?
- Mennyire zajos az utca?
Tipp: Ne adj ajánlatot az első megtekintéskor, még akkor sem, ha a lakás nagyon tetszik. Kivételt csak az képezhet, ha az ár jelentősen a piaci szint alatt van, és biztos vagy benne, hogy mások is sorban állnak érte.
Használj egyszerű, pontozásos értékelő táblát a látogatás után, amely a racionalitást erősíti az érzelmekkel szemben.
2. Műszaki állapot figyelmen kívül hagyása – amit nem látsz, az sokba kerülhet
A látványos burkolatok és friss festés mögött könnyen rejtőzhetnek komoly hibák. Íme egy 10 pontos ellenőrzőlista, amely segít a leggyakoribb problémák kiszűrésében:
✅ Ellenőrizendő műszaki szempontok:
- Lépcsőház állapota és pénzügyi helyzete – elhanyagolt ház = várható nagyobb közös költségek.
- Tervezett és korábbi felújítások – kérdezd meg a közös képviselőt, dokumentálva is.
- Falak rétegzettsége – burkolatok alatt mi van? (Pl. padlószőnyeg alá került laminált?)
- Villamoshálózat – alumínium vagy réz? Van-e villamossági felülvizsgálati jegyzőkönyv?
- Nyílászárók állapota – cserélték őket? Szigetelnek rendesen?
- Konyhabútor – ázott, sérült, vagy esztétikailag elfogadható állapotú?
- Csempe, járólap – van törött, repedt elem?
- Vízvezetékek állapota – megnézni a csapokat, csöpögnek-e?
- Vízóra érvényessége – lejárt, vagy hiteles?
- Miért adják el a lakást? Mióta hirdetik? Hányan nézték meg eddig? – ezekből sok mindenre következtethetsz.
Tipp: A műszaki hibák nem mindig láthatók szabad szemmel. Érdemes akár 10–20 ezer forintért szakértőt vinni magaddal a megtekintésre – ez a befektetés többszázezer forintos kockázatot csökkenthet.
3. Pénzügyi keretek hibás felmérése – a rejtett költségek valóságosak
Sokan csak a vételárral számolnak, pedig a vásárlás költségei messze túlmutatnak ezen. Az alábbiakban egy reális példán keresztül mutatom be a költségeket:
| Költségtípus | Összeg |
| Vételár | 40 000 000 Ft |
| Illeték (4%) | 1 600 000 Ft |
| Ügyvédi, közjegyzői díjak | 150 000 – 300 000 Ft |
| Földhivatali díjak | kb. 20 000 Ft |
| Költözés, kisebb javítások | 150 000 – 500 000 Ft |
| Összesen: | kb. 42 – 42,4 millió Ft |
|
⚖️ Illetékfizetés – többféle lehetőség van A vagyonszerzési illeték összege ugyan alapesetben 4%, de számos esetben kedvezmény vagy mentesség is kérhető. Például: · első közös lakásukat vásárló fiatal házaspárok kedvezményt kaphatnak, · 18 év alatti gyermekkel rendelkező családok mentességet is élvezhetnek. 📩 A NAV tájékoztatása és előzetes kalkuláció A NAV általában hetekkel, akár hónapokkal az adásvétel után küldi ki az illetékfizetési határozatot. Azonban már az adásvétel előtt célszerű próbaszámítást végezni, például: · Bank360.hu illetékkalkulátor 🧾 Kérhető részletfizetés 📌 Fontos: ✔️ Beszélj ügyvéddel! |
4. Elmaradt jogi ellenőrzés – tudd, mit veszel meg valójában
Az ingatlan tulajdonjogának és terheinek ellenőrzése nem utolsó lépés – már a foglalózás előtt kötelező lenne.
Ezeket ellenőrizd, vagy ellenőriztesd ügyvéddel:
- Tulajdoni lap: elérhető az ingatlan tulajdoni lapon (pl. Ügyfélkapun keresztül).
- Társasház állapota: kérj nyilatkozatot a közös képviselőtől (nincs-e hátralék, folyamatban lévő per).
- Alapító okirat és SZMSZ – ezek meghatározzák, milyen szabályok vonatkoznak rád tulajdonosként.
- Van-e haszonélvezeti jog, elővásárlási jog, jelzálog? – ezek buktatók lehetnek.
Jogszabályi alap:
A visszterhes vagyonátruházási illetéket a 1990. évi XCIII. törvény szabályozza, mely szerint lakóingatlan esetében az illeték mértéke 4%.
📄 Hatályos jogszabály az NJT.hu-n
5. Mennyit ér a hirdetés valójában? Ne dőlj be a fotóknak!
Szinte minden hirdetés tökéletes fényviszonyokkal, tágas térrel, profi fotókkal próbál meggyőzni – de ezek gyakran félrevezetők.
Így védd ki a fotócsapdát:
- Kérj méretezett alaprajzot, vagy készítsd el magad, ha szükséges.
- Számold ki, hogy valóban elférnek-e a bútoraid.
- Menj el személyesen! Nincs helyettesítője az élő látogatásnak.
- Nézd meg a környéket reggel és este is, mert a forgalom, zaj és fényviszonyok változhatnak.
- Beszélj a szomszédokkal! – Ők elárulhatják az igazat, amit a hirdetés sosem fog.
6. Rossz helyen keresel – pedig a legjobb lakások nem mindig a neten vannak
A lakáskeresés hosszú hónapokra is elhúzódhat, ezért fontos, hogy ne csak az online hirdetésekre hagyatkozz. Az ingatlan.com a legnagyobb és legismertebb platform, ahol érdemes napi szinten figyelni az új hirdetéseket, de a legjobb ajánlatok sokszor más csatornákon keresztül érkeznek.
Hol és hogyan érdemes keresni?
- Offline séta a környéken: Egyes tulajdonosok ki sem teszik a hirdetést netre, csak táblát raknak ki („Eladó lakás”).
- Szomszédok, portaszolgálat: Sok lakást úgy adnak el, hogy először „szóban hirdetik meg”.
- Facebook csoportok: Egyre több zárt kerületi és városi csoportban hirdetnek magánszemélyek.
- Ingatlanközvetítők portfóliója: Vannak lakások, amelyeket kizárólag egy-egy irodán keresztül kínálnak.
Tipp: Kérdezz rá közvetlenül a környékbeli házakban, ha van kiszemelt utca – sokszor így jutsz el olyan lehetőséghez, amit más nem látott még.
✅ Összefoglalás
Az első lakásvásárlás sok izgalmat tartogat – de pont ezért könnyű hibázni. Az öt leggyakoribb hiba elkerülése nem ördöngösség, csak tudatosság és egy kis előzetes felkészülés kell hozzá.
Ne feledd: ami most gyors és egyszerű döntésnek tűnik, hosszú évekre kihat az életedre.
Letölthető segédletünkben összefoglaltuk a teljes ellenőrző listát PDF formátumban – használd bátran minden megtekintéshez!